房地產首次登記申請樣本(房地產登記申請材料的真實性及其驗證)

房地產登記申請材料的真實性及其驗證

江油市司法局公職律師

----《四川省房地產登記服務指南(試行)》6.1.3條第6點規定

一、提出問題

江油市在實施房地產統一登記的過程中，林業行政主管部門應當按照規定將林權登記職責轉讓給房地產登記機構。在具體實施中，登記機構應當按照《四川省房地產登記服務指南（試行）》（以下簡稱《指南》）的要求6.1.3第六條第一次登記房地產申請樣本

申請林權首次登記的，還應當提交林業部門出具或者批準的勘察圖紙、表格、勘察宣傳結果等材料。換句話說，林權首次登記的申請，這些作為登記要素的測繪材料必須由林業部門直接制作，或者經林業部門認可后，方可辦理房地產登記。為了保證申請材料的真實性，筆者從相關法律法規的角度分析了房地產登記申請材料的真實性和驗證驗證

二、法律法規關于房地產登記申請材料的真實性及其驗證驗證的有關規定

《中華人民共和國物權法》（以下簡稱《物權法》）有關規定：首次登記房地產申請樣本

第十一條當事人申請登記時，應當提供所有權證明、房地產界址、面積等必要材料。

第十二條登記機構應當履行下列職責：房地產首次登記申請樣本

（1）檢查申請人提供的所有權證明等必要材料；（2）詢問申請人相關登記事項；（3）如實及時登記；（4）法律、行政法規規定的其他職責。

第二十一條當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。因登記錯誤給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向登記錯誤的人追償。

《不動產登記暫行條例》(國務院令第656號)的有關規定如下:

第十六條申請人應當提交下列材料，并對申請材料的真實性負責：

（一）登記申請書；

(二)申請人、代理人的身份證明材料、授權委托書；

(三)相關房地產所有權來源證明材料、登記原因證明文件、房地產所有權證明；

(四)房地產界址、空間界限、面積等材料；

(五)與他人利益關系的說明材料；

(六)本條例實施細則規定的法律、行政法規和其他材料。

第十八條房地產登記機構受理房地產登記申請的，應當按照下列要求進行檢查：

(一)房地產界址、空間界限、面積等材料是否與申請登記的房地產一致；

(二)相關證明材料、文件是否與申請登記內容一致；

(三)登記申請是否違反法律、行政法規。

《不動產登記暫行條例實施細則》(國土資源部令第63號，以下簡稱《細則》)

第十五條房地產登記機構受理房地產登記申請后，還應當檢查下列內容：

(一)申請人、委托代理人的身份證明材料和委托書是否與申請人一致；

（2）所有權來源材料或登記原因文件是否與申請登記的內容一致；

（三）不動產界址、空間界限、面積等權籍調查成果是否完備，權屬是否清楚、界址是否清晰、面積是否準確;

(四)法律、行政法規定的納稅憑證是否齊全。

第二十五條市、縣人民政府可以根據情況組織集體土地所有權、宅基地使用權、集體建設用地使用權、土地承包經營權的首次登記。第一次登記所需的所有權來源、調查等登記材料，由人民政府有關部門組織取得。

三、解釋上述法律法規規定

通過對上述法律法規的解釋，可以理出以下含義：

(一)申請人一般提供登記申請材料，對真實性負責(《物權法》第11條、《條例》第16條)；特殊情況下，由政府有關部門取得(《細則》第25條)

(二)申請材料的檢驗職責由登記機關履行(《物權法》第十二條、第十八條、第十五條細則)；

(三)賠償責任:虛假申請材料由當事人承擔；登記錯誤由登記機構承擔(《物權法》第二十一條).

（4）當事人辦理房地產登記所需的申請材料的設置權僅限于法律、行政法規和《房地產登記暫行條例實施細則》（本條例第16條）

四、《四川省房地產登記服務指南(試行)》6.1.3條第6點的解析

《四川省房地產登記服務指南(試行)》(以下簡稱《指南》)由四川省國土資源廳發布6.1.3第六條規定，申請林權首次登記的，還應當提交林業部門出具或者批準的勘察圖紙、表格和勘察公示結果。換句話說，林權首次登記的申請，這些作為登記要素的測繪材料必須由林業部門直接制作，或經林業部門認可后，方可辦理房地產登記。因此，本規定可以從幾個方面進行分析：

(一)明確房地產權籍調查概念

權利調查只出現在房地產統一登記后，最初被稱為地籍調查或所有權調查。作者認為，權利調查的概念更加準確，包括房地產權利調查和房地產權利調查兩層含義。前者主要是獲得房地產權利的主體、類型、內容、來源、期限、權利變更，調查對象是房地產權利，主要是了解房地產權利的法律屬性；后者主要是獲得房地產位置、地址、空間邊界、面積、使用等，調查對象是房地產權利的對象，即房地產本身，主要是了解房地產的物理屬性。這兩個方面是房地產登記簿（國籍是簿）的必要項目，房地產登記是權利持有人申請將房地產相關內容記錄在登記機構登記冊中的有效保護自身權利，從而發揮房地產宣傳的作用，屬于申請的行為，相關材料應由當事人提供，《物權法》11條例也是如此。

通過對權籍調查概念的分析，《指南》第一6.1.3第六條規定的勘察圖、表、勘察公示結果等材料實際上是《細則》第十五條規定的房地產界址、空間界限、面積等權利調查結果

(二)行政主管部門能否出具權籍調查結果？

原《土地登記規則》第十三條規定，土地管理部門負責組織轄區內的地籍調查，新的《土地登記辦法》第九條規定，地籍調查表、地圖、地址坐標由申請人提交，可以委托合格的專業技術單位進行地籍調查?！段餀喾ā穼嵤┖?，國土資源部不再要求行政機關承擔地籍調查的責任，具體工作由申請人委托中介機構完成。從另一個角度來看，地籍調查的具體工作往往需要一定的技術支持，行政機關本身不一定具有這樣的技術能力，這些技術工作不具有行政管理的屬性。過去，這些技術工作也由行政機關下屬的機構（如測繪機構）完成。隨著機構分類改革的深化，測繪機構等機構也將逐步進入市場。因此，作者認為，行政主管部門不應進行權力調查，《指南》規定林業部門出具勘測圖、表、現實可操作性等材料?！都殑t》第二十五條的規定是一項例外的特別規定，主要針對人民政府有關部門為推進農村產權改革而組織、集中、統一辦理土地有關所有權登記所需的材料。這里使用的是組織獲取，而不是發布。

(三)林業行政主管部門是否認可權籍調查結果？

從現行法律法規來看，中介機構的具體工作成果必須得到行政部門的認可，行政機關一般采用資格許可和違法處罰等管理手段，如司法評估機構的評估意見，不需要司法行政部門的認可。這項工作成果必須得到行政部門的認可，既不能實現中介責任的基本原則，也不能增加行政機關的責任，行政機關不需要認可當事人應當承擔的責任。

（四）當事人負責權籍調查，如何保證其真實性。

根據上述規定，《指南》要求林業部門出具或認可權籍調查結果，主要是擔心當事人在權屬調查中作弊。為保證調查結果的真實性，第一，《物權法》第十二條、第十八條、第十五條給予登記記人員的檢查職責、檢查內容和方法，必要時可以進行現場檢查；第二，第十六條規定要求當事人承諾提交材料的真實性，否則承擔相應的法律責任。此外，《細則》第十七條規定，房地產登記機構應當在登記簿前記錄公告的具體情況、地點、期限；第十八條還明確規定了公告的內容，有效防止房地產，特別是農村房地產，減少登記錯誤。

(五)《指南》與上級法沖突，與部門分工負責的原則背道而馳

《條例》第十六條規定，房地產登記需要提交哪些申請材料，由法律、行政法規和《條例實施細則》（部委規章）規定，得授權規范性文件，因此《指南》作為規范性文件，要求當事人提交林業部門出具或批準的勘察圖紙、表格和勘察宣傳結果，增加申請人的義務，根據行政法的基本原則，規范性文件不得增加當事人的義務或者減少其權利；根據《地方各級人民代表大會和地方各級人民政府組織法》第六十六條的精神，領導或者業務指導上級機關制定的符合法律的文件對下級具有約束力，土地資源部門為林業部門設定職責，沒有領導或者業務指導關系，沒有法律依據，違反政府工作部門分工責任的原則，在《規章程序條例》（國務院令第三十二條）第八條也應當反國務院規定的規定。

綜上所述，筆者認為《指南》第一6.1.3第六條規定，缺乏上級法律依據，與現行法律法規精神相沖突，不符合組織法的基本原則。此外，指南在漢語中表達了指導和指導的意義，沒有必要和應有的意義，因此該指南沒有強制性的效力。

江油法制辦公室何濤找到了03514765張首次登記房地產申請樣本設計圖片，包括首次登記房地產申請樣本圖片、材料、海報、證書背景、源文件PSD、PNG、JPG、AI、CDR等格式素材！