自建房屋不能隨意建造 注意相關法律問題
近年來，隨著農村經濟的快速發展，許多農村自建房屋被用作酒店、酒店、超市等營業場所。這些自建房屋往往缺乏專業的設計、不規范的施工和突出的安全風險。
哪些房子屬于自建房屋？自建房有產權嗎？自建房屋建設應辦理哪些手續？使用有哪些限制？北京市昌平區人民法院法官楊杰將解釋與自建房屋有關的法律問題。
問：什么是自建房？它有合法的產權嗎？
答:嚴格來說，自建房不是一個法律概念。實際上，它是指有土地使用權的單位或個人組織和建造的房屋和建筑，以滿足自己的生產和生活需要，并雇傭他人建造。它具有自建、自住、自管的特點，一般可分為居民自建房和農民自建房。
自建房屋能否擁有合法產權，取決于是否辦理了規劃審批手續。未辦理規劃審批手續的房屋，屬于違法建設。
問：自建房屋應辦理哪些規劃審批手續，需提交哪些材料？
答：根據中國城鄉規劃法的規定，建設單位或者個人應當向市、縣人民政府城鄉規劃主管部門或者省、自治區、直轄市人民政府確定的城鎮人民政府申請建設項目規劃許可證。申請建設項目規劃許可證，應當提交土地使用相關證明文件、建設項目設計方案等材料；省、自治區、直轄市應當申請并取得農村建設規劃許可證。取得農村建設規劃許可證后，建設單位或者個人可以辦理用地審批手續。
問：自建房屋在建設過程中應注意哪些問題？
答：根據我國《土地管理法》、《城鄉規劃法》、《關于加強鄉鎮建設工程質量安全管理的若干意見》，自建應注意以下問題：
農民不得建造自建房屋。各地根據情況地根據情況自行規定，一般不允許建造三層以上的房屋。以北京為例，目前只允許建造二層及二層以下的房屋。
建造高層住宅的住宅承建人必須具備相應的建筑資質。自建低層住宅是指兩層（含兩層）以下的住宅，農民自建兩層（含兩層）的住宅承包商不需要建筑資質。承包商必須具備三層以上住宅的相應建筑資質。同時要注意以下幾點:
未經批準不得先建。建房前，建筑公司或專業施工隊應先出具施工圖，并向所屬政府提交申請，經批準后方可開工，不得邊批邊建。
建設不得超過面積標準。在城鎮規劃區建房的，應當嚴格按照批準區建房。對農村自建房屋，實行一戶一宅原則，地方土地管理法規一般規定農村宅基地占地面積。
不得少批多建。不得超設不得超出審批范圍，否則有關行政機關將按照《土地管理法》的規定認定為非法建設，不自行拆除的，強制拆除。
房屋不得隨意翻新。翻新舊房、危房時，應當向城鄉規劃主管部門或者村委會提交申請，批準并取得建設項目規劃許可證或者農村建設規劃許可證。
不得違反國家有關工程建設標準，不得違反相鄰建筑物的通風、采光和日照。
問:自建房使用有哪些限制？
答：《民法典》第二百七十九條規定，業主不得違反法律、法規和管理規定，將房屋改為商品房?！锻恋毓芾矸ā愤€明確規定，國家實行土地使用管制。使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規劃確定使用土地。因此，自建房屋僅為自建房屋，未經授權仍不得改變使用。例如，在宅基地上建造的房屋的目的是確保農村集體經濟組織成員的基本生活需求，僅限于建造個人住宅，不允許通過建造自己的房屋來改變使用，如在宅基地上建造工廠、小產權房屋或商業房屋。
問:非本村村民能買宅基地上建的自建房嗎？
答：宅基地是法律為保護村民的基本生活條件而設立的。村民不得購買宅基地建造房屋，這是法律嚴格禁止的，除非他們依法將戶村，并取得村集體經濟組織成員的資格。
問：由于宅基地上自建房屋的非法改造和擴建，鄰居房屋存在安全隱患，應如何保護其權利？
答:這種情況屬于相鄰關系糾紛?！睹穹ǖ洹返诙倬攀鍡l規定，房地產權利人挖掘土地、建筑物、鋪設管道、安裝設備，不得危及相鄰房地產的安全。協商不成的，可以向法院提起訴訟，法院應當啟動司法鑒定程序，鑒定損害的原因和金額后，依法作出判決。
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